레이킹·중개수수료·갱신료 없는 JKK도쿄 장단점과 신청 방법

지난 글에서는 일본에서 집을 구할 때 초기 비용 부담을 크게 줄일 수 있는 공공임대주택인 UR임대주택에 대해서 알아보았습니다.

UR은 레이킹(사례금), 중개수수료, 갱신료가 발생하지 않아 초기 비용 부담이 비교적 적고, 안정적으로 장기 거주를 할 수 있다는 점에서 많은 사람들이 관심을 가지는 주택입니다.

 

이번 글에서는 UR과 함께 많이 비교되는 또 다른 공공임대주택인 JKK도쿄에 대해서 자세히 정리해보겠습니다.

JKK도쿄 역시 레이킹, 중개수수료, 갱신료 부담이 없기때문에 일본에서 집을 구하는 분들에게 좋은 선택지가 될 수 있습니다.

처음 신청하는 분들도 이해하기 쉽도록 JKK도쿄의 장단점과 신청 방법까지 차근차근 설명드리겠습니다.

 

레이킹, 중개수수료, 갱신료가 없는 일본 UR임대주택에 대해서 궁금하신 분은 아래 글을 참고해 주세요.

UR임대주택의 장단점 및 신청 방법까지 자세히 정리해 두었습니다.

레이킹·중개수수료·갱신료 없는 일본 UR임대주택 장단점과 신청 방법

 

목차

 

1. JKK 도쿄란?

[출처:JKK東京]

많은 분들이 UR임대주택은 알고 있지만, JKK도쿄는 상대적으로 덜 알려져 있는 경우가 많습니다. 

JKK도쿄(東京都住宅供給公社)는 도쿄도가 100% 출자해서 설립한 공공기관으로, 1966년부터 도쿄도민을 위한 임대주택을 공급하고 있습니다. 

일정한 조건을 충족하면 외국인도 신청이 가능하기 때문에 일본에 거주하는 외국인에게도 현실적인 선택지가 될 수 있습니다.

 

 

2. JKK 도쿄의 장점

(1) 레이킹, 중개수수료, 갱신료 없음

JKK도쿄의 가장 큰 장점은 초기 비용 부담이 적다는 점입니다.

일반적으로 일본에서 임대주택을 계약할 때에는 시키킹, 레이킹, 중개수수료 등이 발생하기 때문에 보통 월세의 4~5배의 초기 비용이 필요한 경우가 많습니다. 또한 계약 갱신 시에는 2년마다 갱신료를 지불해야 하는 경우도 적지 않습니다.

 

반면 JKK도쿄가 관리하는 주택은 레이킹, 중개수수료, 갱신료가 발생하지 않기 때문에 초기 비용 부담을 줄일 수 있으며, 추가 비용 없이 비교적 안정적으로 장기 거주를 할 수 있습니다.

JKK도쿄 계약 시 기본적으로 발생하는 비용은 보증금(2개월분), 월세, 공익비 정도입니다.

 

(2) 도쿄 내 주택 수 약 7만 개

도쿄 지역에 약 7만 개 이상의 주택을 관리하고 있어서 선택의 폭이 넓다는 장점이 있습니다.

원룸부터 가족 단위가 거주할 수 있는 평면도까지 다양하게 구성되어 있어, 개인의 상황에 맞게 선택할 수 있습니다.

 

(3) 각종 월세 할인 제도

조건을 충족하는 경우 다양한 월세 할인 혜택을 받을 수 있으므로, 매달 고정적으로 지출되는 주거비를 줄일 수 있어 장기적으로 큰 도움이 됩니다.

대표적인 월세 할인 제도는 다음과 같습니다.

• 35세 미만의 세대인 경우에는 3년간 월세 20% 할인
• 학생인 경우 졸업까지 월세 20% 할인
• 둘 다 40살 미만인 경우 입거 후 3년간 월세 20% 할인
• 친족이 5km 이내에 JKK주택에 살고 있는 경우 입거 후 3년간 월세 20% 할인

 

(4) 건물 유지 보수 대응이 빠름

JKK도쿄가 관리하는 주택은 유지보수 대응이 비교적 빠른 편이며, 생활 중 발생하는 다양한 문제를 대부분 무료로 처리해주는 경우가 많습니다.

저는 실제로 JKK주택에 약 6년 정도 거주한 경험이 있는데, 수도 고무 패킹 교체나 장판 벗겨짐 같은 사소한 부분까지 무료로 수리를 받을 수 있었습니다. 또한 에어컨 성능에 문제가 있어 고객센터에 문의했을 때에는 점검 후 교체가 필요하다고 판단되어, 며칠 만에 새 제품으로 교체 설치를 받은 경험도 있습니다.

이처럼 생활하면서 발생할 수 있는 크고 작은 문제에 빠르게 대응해 주는 편이기 때문에, 장기적으로 안정감을 느끼며 거주할 수 있다는 것도 JKK도쿄의 장점 중 하나입니다.

 

 

3. JKK 도쿄의 단점

(1) 오래된 건물이 많음

JKK도쿄는 설립된 지 오래된 공공임대주택인 만큼, 건물 자체가 오래되었거나 노후된 경우가 많은 편입니다. 일부 단지는 리노베이션이 되어 있거나, 입주자가 일정 범위 안에서 직접 리노베이션을 할 수 있도록 허용하는 경우도 있지만, 전반적으로는 오래된 견물이 적지 않습니다.

다만 최근에는 내부를 새롭게 고친 주택도 점차 늘어나고 있으며, 지역이나 조건에 따라서는 비교적 깔끔하고 쾌적한 매물을 찾을 수 있습니다.

 

(2) 역에서 멀리 떨어진 거리

단지에 따라서는 역에서 도보 20분 이상 걸리거나 버스를 이용해야 하는 경우도 있기 때문에, 교통 편의성이나 출퇴근 시간을 중요하게 생각하는 분들에게는 단점으로 느껴질 수 있습니다.

 

(3) 월세에 비해서 좋지 않은 시설

건물마다 다르지만 경우에 따라서는 월세 수준에 비해 내부 시설이 다소 아쉬운 경우도 있습니다.

특히 오래된 단지는 욕실, 주방, 수납 구조 등에서 연식이 느껴지는 경우가 많습니다. 같은 월세라도 일반 민간 맨션에 비교하면 설비가 오래되었다고 느끼는 사람도 적지 않습니다.

 

 

4. JKK 도쿄의 주택 종류

[출처:JKK東京]

JKK도쿄라고 하면 단순히 도영주택으로만 알고 계시는 분들도 많지만, 실제로는 여러 종류의 공공주택을 함께 관리하고 있습니다. 각 주택마다 신청 대상, 모집 시기, 신청 방식이 서로 다르기 때문에 미리 차이를 알아두는 것이 좋습니다.

JKK도쿄가 관리하는 대표적인 주택 종류는 다음과 같습니다.

 

(1) 도영주택(都営住宅)

저소득층을 대상으로 하는 공공임대주택이며, 연 4회(5월, 8월, 11월, 12월) 정기적으로 모집이 진행됩니다. 대부분 추첨 방식으로 입주자가 선정됩니다.

 

(2) 마치다 시영주택(町田市営住宅)

마치다시에 살고 있는 사람을 대상으로 하며, 연 4회(6월, 9월, 12월, 3월) 추첨식으로 진행됩니다.

 

(3) 나카노구립 복지주택(中野区立福祉住宅)

나카노구 거주자를 대상으로 하는 복지형 주택으로, 연 1회(9월) 추첨식으로 모집합니다.

 

(4) 도쿄도시행형 도민주택(東京都施行型都民住宅)

보통 '도민주택'으로 불리며, 위의 공공주택과는 달리 일반적인 소득층도 신청 가능한 주택입니다.

무엇보다 중요한 점은 도민주택의 경우 선착순으로 모집되기 때문에 공실이 나오면 빠르게 신청하는 것이 좋습니다.

 

 

5. JKK도쿄 임대주택 신청 절차

JKK도쿄의 임대주택 신청 절차는 다음과 같습니다.

신청자격 확인 → JKK도쿄사이트 등록 → 집 찾기 → 내람 신청 → 서류제출 및 심사 → 계약 → 입거

 

(1) 신청자격 확인

JKK도쿄 임대주택을 신청하기 위해서는 다음의 자격조건을 충족해야 합니다.

 

* 일본 국내에 거주하고 있는 성인

- 신청자뿐만 아니라 세대 전원이 일본에 거주하고 있어야 합니다.

- 외국국적인 경우, 신청시점에 세대 전원의 재류자격, 재류기간 만료일이 요구됩니다.

 

* 본인이 거주하기 위한 주택을 필요로 하는 경우

- 자기 소유의 부동산을 갖고 있는 경우에도 매각이나 양도의 예정이 있는 경우에는 신청할 수 있습니다.

- 참고로 JKK도쿄에서 제공하는 모든 임대주택을 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

2인 이상 입거인 경우 모든 평면도에 대해서 신청이 가능하지만, 1인 입거인 경우 3DK까지만 가능합니다.

 

* 보증회사를 이용하거나 연대보증인을 세울 수 있는 경우

 

* JKK도쿄가 정한 기준 이상의 수입이 있는 경우

기준 이상의 수입은 월수입에 따른 기준과 저축액에 따른 기준으로 나뉩니다.

- 월수입에 따른 기준

월세	세대인 경우	단신(1인)인 경우
6만엔 미만	월세의 4배 이상	월세의 4배 이상
6만엔 이상 ~ 9만엔 미만	월세의 4배 이상	24만엔 이상
9만엔 이상 ~ 12만엔 미만	36만엔 이상	30만엔 이상
12만엔 이상	40만엔 이상	30만엔 이상

 

예를 들어 월세 8만 엔의 집인 경우, 세대와 단신의 월수입액은 다음과 같습니다.

세대인 경우 = 8만엔 x 월세 4배 = 32만 엔 이상

단신인 경우 = 월수입 24만 엔 이상

 

- 저축액에 따른 기준

기준 저축액

신청하는 집 월세의 100배

 

저축액에 따른 기준으로 임대주택을 신청하는 경우, 단순히 월세의 100배 저축이 있다고 해서 가능한 것이 아니라 아래 두 가지 조건을 만족해야 합니다.

1. 신청자 본인이 만 60세 이상

2. 신청자 본인의 저축액이 기준 저축액 이상

 

* 참고로 학생 등 현재 직장에 다니고 있지 않은 경우,

본인의 수입이 기준 월수입에 미치지 못하더라도 부모 등 친족이 위의 기준을 만족하는 경우 가능합니다. 

 

(2) JKK도쿄 사이트 등록

신청자격을 확인했다면 JKK도쿄 공식 사이트에 회원 등록을 해야 합니다.

사이트 등록을 하지 않아도 매물 확인은 가능하지만, 실제 신청과 내람은 등록 후에만 가능합니다.

인기 있는 매물은 빠르게 신청이 들어가기 때문에 미리 사이트에 등록해 두면, 원하는 집이 나왔을 때 즉시 신청할 수 있어 경쟁에서 유리합니다.

JKK東京

https://www.to-kousya.or.jp/chintai/index.html

 

(3) 집 찾기

[출처:JKK東京]

사이트 등록을 마쳤으면 본격적으로 집 찾기에 들어갑니다. 

공식 사이트에서는 건물별로 집 안 내부 사진과 공실 정보를 확인할 수 있습니다.

 

사실 이 단계가 집 찾기 고통의 시작이라고 할 수 있습니다.

조건이 좋은 만큼 경쟁이 치열하므로, 인기 지역이나 저렴한 매물은 공실이 나오자마자 빠르게 마감되는 경우가 많습니다. 효율적으로 찾기 위해서는 원하는 지역과 예산을 미리 정해두고, 관심 있는 건물을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.

저 역시 반복적인 검색과 확인 작업으로 많이 힘들었지만, 결국엔 원하는 집을 계약할 수 있었습니다.

 

(4) 내람 신청

마음에 드는 집을 찾았다면 내람 신청을 합니다. 

신청 방법은 JKK사이트, 연계부동산회사, 전화, 사무실에 직접 가서 신청하는 방법이 있습니다.

신청은 선착순이기 때문에 속도가 굉장히 중요하므로, 가장 좋은 방법은 사이트에서 직접 신청하는 것입니다. 전화 및 직접 찾아가는 사이 이미 다른 사람이 신청해 버리면 집을 놓치는 일이 발생할 수도 있습니다.

 

* 내람 시 주의점

내람은 관리사무소에서 열쇠를 받아서 혼자 집 안을 확인하는 방식으로 이루어집니다. 이때 관리사무소가 정기휴일인 경우에는 JKK사무소(시부야)까지 가서 열쇠를 받은 후 다시 반납해야 하므로, 내람을 신청할 때는 관리사무소의 휴일도 미리 확인하시길 바랍니다. 

 

또한 내람 시에는 집안 뿐만 아니라 건물 공용 부분까지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

일반 임대주택과 달리 혼자서 내람을 하다보면 중요한 부분을 놓칠 수도 있으므로 미리 체크리스트를 만들어가는 것이 좋습니다.

내람 시 확인해야 할 사항은 아래 글에 자세히 정리해 두었으므로 참고하시길 바랍니다.

일본 집 견학 체크리스트 : 내람 시 꼭 확인해야 할 사항

 

(5) 서류 제출 및 심사

신청 후에는 서류 제출과 심사가 진행됩니다. 서류가 미비할 경우 심사가 지연될 수 있으므로 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

제출해야 하는 서류는 다음과 같습니다.

• 최신 급여소득의 원천징수표 복사본
• 신청인 본인의 인감등록증
• 세대전원의 주민표
• 그 외 연대보증인을 세우는 경우는 연대보증인의 인감등록증명서 등

 

(6) 계약

심사를 통과하면 계약을 진행하게 되며, 이때 보증금(월세 2개월분)과 초기 비용(일할로 계산된 월세, 공익비 등)을 계약일까지 납부해야 합니다. 계약 일에 JKK사무소에 가서 계약서를 작성하고, 열쇠를 받게 됩니다.

 

(7) 입주

입주 후에 월세가 발생한다고 잘못 알고 계시는 분들이 있는데, 월세와 공익비는 계약일부터 발생합니다.

이전에 살던 곳과 월세가 겹치지 않도록 미리 이사 계획 일정을 세워야 조금이라도 비용을 줄일 수 있습니다.

 

 

6. JKK도쿄 신청 전에 알아두면 좋은 사항

(1) 열쇠교환비용 없음

일반 임대주택 계약시에는 열쇠교환비가 따로 발생합니다.

물론 열쇠교환비용은 임차인의 선택여부에 달려있기 때문에 본인이 원하지 않으면 열쇠를 교환하지 않아도 되지만, 이전 주인이 열쇠를 가지고 있을 수도 있고 안전을 생각해서 교환하는 것이 좋습니다.

JKK도쿄의 주택을 계약하면 임차인이 바뀔 때마다 매번 새로운 열쇠로 교환해 주므로 비용을 더 절약할 수 있습니다.

 

(2) 기본적으로 리폼이나 설치 금지

UR임대주택도 JKK도쿄의 주택도 허가없이 함부로 리폼하거나 설치를 해서는 안됩니다.

하지만 여기엔 몇 가지 예외 사항이 있습니다. 에어컨을 추가로 설치하거나, 방충망 설치를 희망할 때에는 설치 전에 미리 관리사무소에 알리면 됩니다.

 

(3) 주택 신청 후 취소

주택을 신청한 후에 취소는 가능하지만 취소 가능 횟수에는 제한이 있습니다.

과거 30일간 2회 취소를 한 경우, 3번째 신청은 1회 취소로부터 30일이 경과해야 가능합니다.

 

(4) 내람 시 주의사항

일반 임대주택과는 달리 JKK의 주택은 혼자 열쇠를 받아서 견학하는 방식으로 이루어집니다.

내람이 가능한 주택은 이미 하우스클리닝을 마친 상태이므로 아무도 없다고 해서 신발을 신은 채 들어가면 안 됩니다.  관리사무소에서 열쇠를 받을 때 실내화도 함께 주므로 반드시 실내화를 신고 내람하시길 바랍니다.

 

 

7. JKK도쿄 선택 기준

이번 글에서는 JKK도쿄의 특징 및 신청하는 방법에 대해서 자세히 알아보았습니다.

JKK도쿄는 도쿄도민의 주택공급 및 생활의 안정화에 기여하기 위해 설립된 법인으로 레이킹, 중개수수료, 갱신료가 없기 때문에 집을 구할 때 초기 비용을 크게 절약할 수 있습니다. 

 

다만 혜택이 많은 만큼 신청하려는 사람도 많기 때문에 주택을 구하는 일이 어려운 것도 사실입니다. 

실제로 원하는 매물이 나오더라도 금방 신청이 들어가는 경우도 많습니다.

한가지 팁을 알려드리면,

우선 원하는 주택을 미리 정해 놓고 수시로 웹사이트의 공실정보를 확인하는 것이 좋습니다. 평소 관심 있는 건물 및 마도리를 미리 확인해 두면 공실이 나왔을 때 더욱 빠르게 신청할 수 있습니다.

또한 전근 등 이동이 많은 시기에는 평소보다 공실이 자주 나오므로 이 시기를 노리는 것도 한 방법입니다.

저는 특정 지역의 건물을 찜해놓고, 공식 사이트는 물론이며, 트위터 등 SNS 정보까지 수시로 검색한 끝에 원하는 집을 얻을 수 있었습니다. 꼼꼼하게 정보를 확인하고 수집해서 조건에 맞는 집을 구하시길 바랍니다. 

 

 

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